La Riforma e le modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

Art. 1.

1. L'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1117. -- (Parti comuni dell'edificio). -- Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole

unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal

titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i

muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli

anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio

del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali,

all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i

pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il

gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione

radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo,

e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini,

ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore

in materia di reti pubbliche».

Art. 2.

1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1117-bis. -- (Ambito di applicabilità). -- Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto

compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari

o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

Art. 1117-ter. -- (Modificazioni delle destinazioni d'uso). -- Per soddisfare esigenze di interesse

condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al

condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti

comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei

locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera

raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di

convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della

modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che

sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle

destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne

alterano il decoro architettonico.

Art. 1117-quater. -- (Tutela delle destinazioni d'uso). -- In caso di attività che incidono negativamente e in

modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche

singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far

cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di

tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136».

Art. 3.

1. L'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1118. -- (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). -- Il diritto di ciascun condomino sulle parti

comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli

appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni,

neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi

speciali.

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento,

se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri

condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la

manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Art. 4.

1. Al primo comma dell'articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il

consenso di tutti i partecipanti al condominio».

Art. 5.

1. Dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le

innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del

consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o

dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti

eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso

un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro

genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per

le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la

destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo

condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve

contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In

mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie

integrazioni».

Art. 6.

1. L'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1122. -- (Opere su parti di proprietà o uso individuale). -- Nell'unità immobiliare di sua proprietà

ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o

destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni

ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».

Art. 7.

1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1122-bis. -- (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti

rinnovabili). -- Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a

qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al

punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti

comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico

dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio

di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di

proprietà individuale dell'interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione

all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea

può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità

alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro

architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a

richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando

le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la

medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di

idonea garanzia per i danni eventuali.

L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la

progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle

singole unità abitative.

Art. 1122-ter. -- (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). -- Le deliberazioni concernenti

l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse

sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136».

Art. 8.

1. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il primo comma è sostituito dal seguente:

«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La

spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra

metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo»;

b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori».

Art. 9.

1. L'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1129. -- (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). -- Quando i condomini sono più di otto, se

l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di

uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i

propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la

denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e

le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e

ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza

individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.

L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico

l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa

deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia

coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera

attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione

che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa

l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile

anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che

svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi,

nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale

o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di

prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo

possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare

pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la

riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale

il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per

l'attuazione del presente codice.

L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea

convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza

prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì

essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto

comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi

in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del

dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la

convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso

di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso

di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del

condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto

di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti

dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni

dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del

condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri

immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver

omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente

l'amministratore revocato.

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente,

a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX

del titolo III del libro IV.

Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o

recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle

province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza

scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica».

Art. 10.

1. L'articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1130. -- (Attribuzioni dell'amministratore). -- L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo

1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto

condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2)

disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia

assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese

occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e

dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza

o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di

sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro

sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni,

richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi

trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni

necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle

assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei

verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le

deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso

registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca

dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun

amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel

registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i

singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i

condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che

ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali

liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la

relativa approvazione entro centottanta giorni».

Art. 11.

1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile è inserito il seguente:

«Art. 1130-bis. -- (Rendiconto condominiale). -- Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di

uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle

eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un

registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con

l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in

qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la

contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina

dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I

condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei

documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti

giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da

almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di

controllo».

Art. 12.

1. Al primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, le parole: «dall'articolo precedente» sono sostituite

dalle seguenti: «dall'articolo 1130».

Art. 13.

1. L'articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1134. -- (Gestione di iniziativa individuale). -- Il condomino che ha assunto la gestione delle parti

comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si

tratti di spesa urgente».

2. All'articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al primo comma, il numero 4) è sostituito dal seguente:

«4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo

speciale di importo pari all'ammontare dei lavori»;

b) è aggiunto, in fine, il seguente comma:

«L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e

iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di

risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza

statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la

sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».

Art. 14.

1. L'articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1136. -- (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). -- L'assemblea in prima

convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del

valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli

intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in

seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci

giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di

tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti

al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di

voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a

materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la

ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli

1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre

approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere

approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed

almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto

dall'amministratore».

Art. 15.

1. L'articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1137. -- (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). -- Le deliberazioni prese dall'assemblea a

norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente,

dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio

di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di

comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia

ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né

interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non

espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione

I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile».

Art. 16.

1. All'articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il terzo comma è sostituito dal seguente:

«Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma

dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere

impugnato a norma dell'articolo 1107»;

b) è aggiunto, in fine, il seguente comma:

«Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

Art. 17.

1. Al numero 1) del primo comma dell'articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti

parole: «. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice

fiscale».

Art. 18.

1. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio

decreto 30 marzo 1942, n. 318, è sostituito dal seguente:

«Art. 63. -- Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea,

l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione

immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora

soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo

l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può

sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi

relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati

fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il

trasferimento del diritto».

Art. 19.

1. L'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal

seguente:

«Art. 64. -- Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal

quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto

motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci

giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».

Art. 20.

1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma

è sostituito dai seguenti:

«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato

almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta

raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione

del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto,

la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o

assenti perché non ritualmente convocati.

L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento

dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le

ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi».

Art. 21.

1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal

seguente:

«Art. 67. -- Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di

delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei

condomini e del valore proporzionale.

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo

rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106

del codice.

Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta,

ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il

proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la

nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria

nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano

nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo

dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il

ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore

o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde

con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine

del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore

riferisce in assemblea.

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che

attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda

avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli

985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia

all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per

il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale».

Art. 22.

1. L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal

seguente:

«Art. 68. -- Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123,

1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi

in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei

miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».

Art. 23.

1. L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal

seguente:

«Art. 69. -- I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui

all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o

modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136,

secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di

incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un

quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo

costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento

di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in

persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli

eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione

delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

Art. 24.

1. L'articolo 70 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal

seguente:

«Art. 70. -- Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il

pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al

fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie».

Art. 25.

1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono

inseriti i seguenti:

«Art. 71-bis. -- Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della

giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la

pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta

la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in

materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia

nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del

codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli

amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore

dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo

comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza

formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni

precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività

di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo

l'obbligo di formazione periodica.

Art. 71-ter. -- Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma

dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che

consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla

delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei

condomini.

Art. 71-quater -- Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto

legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle

disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per

l'attuazione del codice.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di

mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è

legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di

cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non

consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio,

idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea

con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta

maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di

conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità

per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare».

Art. 26.

1.Dopo l'articolo 155 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è inserito il

seguente:

«Art. 155-bis. -- L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo

1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta

le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del

codice».

Art. 27.

1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste

dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le

maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».

Art. 28.

1. All'articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali

rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono sostituite dalle seguenti: «degli intervenuti, con un

numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».

2. All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l'assemblea di condominio decide

a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono sostituite dalle seguenti:

«l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del

codice civile».

Art. 29.

1. All'articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla

legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite

dalle seguenti: «l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».

Art. 30.

1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono

prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni,

se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice

civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure

concorsuali.

Art. 31.

1. All'articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole: «per le cause tra condomini»

sono inserite le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio».

Art. 32.

1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della

medesima nella Gazzetta Ufficiale.