L’amministrazione non può <<trattenere>> senza autorizzazione dei condomini alcuna somma; è poi

necessario verificare se, nel procedere al passaggio delle consegne, abbia svolto particolari attività, ulteriori a

quelle – dovute e ordinarie – di consegna della documentazione condominiale e di rendiconto ex articolo 1713,

Codice civile, tali da dover essere retribuite con un compenso e/o rimborso “extra”. La misura di questo

eventuale compenso, se non concordata, va determinata in base alle tariffe professionali o agli usi (articolo 1709

del Codice civile).

Si ritiene che – salva diversa disposizione del regolamento contrattuale – agli effetti della ripartizione delle

spese a norma dell’articolo 1124 Codice civile, debba considerarsi come piano di partenza il piano terreno o

rialzato, per accedere al quale dalla via pubblica è escluso l’uso dell’ascensore. Nel caso in cui si sia in presenza

di sotterranei di proprietà e di uso comune a tutti, la quota delle spese di ascensore relativa al piano sotterraneo

deve essere sommata alle spese generali, che sono ripartite in base ai millesimi di proprietà, posto che la

presunzione di uso comune del piano sotterraneo è estesa a tutti indistintamente i condomini.

Pur nel silenzio del legislatore, è pacifico che, al fine dell’applicazione del criterio di ripartizione delle spese dettato

dall’art. 1126 cod. civ., ai lastrici solari sono equiparate le terrazze a livello di proprietà o in uso esclusivo del singolo

condomino, che fungono da copertura, in tutto o in parte, ad unità immobiliari sottostanti.

L’art. 1126 cod. civ. dispone che le spese per la manutenzione e la ricostruzione di tali lastrici e terrazze devono essere

corrisposte per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini proprietari di unità

immobiliari comprese nella colonna d’aria sottostante il lastrico o la terrazza oggetto di riparazione. Tale articolo

individua la misura del contributo per le spese di riparazione e di ricostruzione, rispettivamente dovuto dall’utente o

proprietario esclusivo e dagli altri condomini, sulla base del rapporto – appunto un terzo e due terzi – tra l’utilità

connessa all’uso o alla proprietà del terrazzo o del lastrico e quella invece prevalente connessa alla funzione di

copertura totale o parziale dell’edificio.

Restano cosi’ a carico esclusivo dell’utente o del proprietario del terrazzo (o del lastrico ) le spese attinenti a quelle parti

di esso del tutto estranee alla funzione di copertura, mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o

straordinaria, riguardanti le parti di terrazzo svolgenti una funzione di copertura, vanno sempre suddivise, nella misura

predetta, anche tra i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti. Con il termine <<riparazione>>, di cui all’art.

1126 cod. civ., il legislatore ha inteso riferirsi a quegli interventi sulle parti di lastrico (o di terrazzo) determinati

dall’uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti.Con il termine

<<ricostruzione>>, invece, ha inteso operare una netta distinzione con i primi e quindi riferirsi a quei diversi interventi

che incidono sugli elementi strutturali del lastrico (o del terrazzo), quali il solaio o la guaina di impermeabilizzazione. A

ciò consegue che, anche nel caso di specie, non v’è dubbio che debba trovare applicazione il criterio dettato dal citato

art. 1126 cod. civ. e non già quello dettato dall’art. 1125 cod. civ. che, prevedendo la ripartizione della spesa in parti

uguali tra i proprietari dei due piani, andrebbe ingiustificatamente a penalizzare il proprietario dell’appartamento

sottostante il terrazzo, a vantaggio degli altri condomini che comunque godono del terrazzo come copertura. Tra tutti i

condomini sottostanti il terrazzo va poi operata una ulteriore diversificazione fra coloro la cui proprietà gode

interamente del terrazzo come copertura oppure solo parzialmente: è la stessa legge che prospetta la possibilità che il

lastrico o la terrazza siano utili solo ad una parte dell’edificio o a parti differenti di ogni singolo appartamento.

Nel caso di copertura parziale, i proprietari di tali unità immobiliari dovranno partecipare alla spesa in ragione e

proporzionalmente alla parte di immobile coperto dal terrazzo.

Quanto infine ai criteri di riparto dettati dalla legge, essi possono essere derogati dal regolamento di condominio o da

altra convenzione intervenuta tra tutti i condomini.

Deve in ogni caso ritenersi colpita da nullità – in quanto lesiva dei diritti individuali del condomino – la delibera con cui

la maggioranza dei condomini decida di modificare i criteri di riparto stabiliti dal regolamento o comunque sempre

applicati.