La Nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria se i condomini sono più di otto.

 Resta in carica un anno e il suo mandato si intende rinnovato per eguale durata.

Nel registro dei verbali vanno annotate le mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni approvate e le dichiarazioni rese dai condomini. Va conservato per la durata della vita condominiale e passato da un amministratore all’altro. In quello delle nomine vanno annotate cronologicamente le date di nomina e revoca di ciascun amministratore. Il registro dell’anagrafe condominiale deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione nei dati deve essere comunicata entro 60 giorni all’amministratore in forma scritta. Infine c’è il registro di contabilità in cui vanno annotati, entro 30 giorni dall’effettuazione, i singoli movimenti di entrata e uscita.

Spetta all’amministratore redigere il rendiconto condominiale annuale delle gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

È imposto l’obbligo di creare un conto corrente condominiale su cui vanno fatte transitare le somme ricevute a qualunque titolo. La mancanza di questo conto rappresenta una giusta causa per la revoca dell’amministratore. Ciascun condomino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia del conto.

L’articolo 67 disp. att. c.c., come sostituito dalla L. 220/2012, dispone che «Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta». Si introduce così l’istituto giuridico della «rappresentanza» con il quale un soggetto conferisce incarico, tramite un atto, ad un altro soggetto di rappresentarlo.
L’atto con cui una persona attribuisce ad un terzo il potere di rappresentarlo in ambito condominiale viene chiamato «delega».
Prima della riforma, in mancanza di espressa previsione legislativa, si applicava il principio della libertà delle forme, per cui la delega poteva essere rilasciata sia in forma orale che in forma scritta. La riforma, invece, ha previsto espressamente che la delega sia rilasciata per iscritto, per cui la delega orale è inutiliter data.
Si può verificare il caso in cui la delega non sia correttamente conferita o mai conferita, ma il delegato partecipi ugualmente all’assemblea ed esprima il voto in nome del condòmino rappresentato. Così come possono verificarsi casi in cui il delegato non rispetti le istruzioni ricevute ed esprima voto in contrasto con la volontà del condòmino rappresentato.
In questi casi occorre verificare quali sono le conseguenze di tali comportamenti. Il condòmino che è stato rappresentato in assemblea da un cosiddetto «falsus procurator» (soggetto privo di regolare incarico di rappresentanza) può scegliere di impugnare la delibera o di ratificare (manifestazione di volontà del rappresentato diretta ad approvare l’operato del rappresentante che può essere tacita o espressa) il comportamento del falsus procurator.
La Cassazione (Cass. 4531/2003) ha stabilito che «in materia di delibere condominiali i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole sul mandato, con la conseguenza che l’operato del delegato nel corso dell’assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di questi».
Il condomino falsamente rappresentato può anche decidere di non ratificare l’operato del falsus procurator ed agire in via giudiziaria per far valere l’inefficacia della delibera. In questo caso il condomino può pretendere che il voto del falsus procurator non venga preso in considerazione ai fini del calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi.
Tuttavia, l’amministratore di condominio, al fine di prevenire ogni problema futuro, può adottare una nuova delibera.
Inoltre, lo stesso, quale rappresentate del condominio e di tutti condòmini, può anche richiedere ed ottenere un risarcimento del danno contro il falsus procurator.
(avv. Rodolfo Cusano)

Alla luce della Legge n. 220/2012 si impone la comunicazione dell'intenzione di eseguire le opere all'amministratore, il quale deve riferirne poi all'assemblea.

Spetta a chi si lamenta della violazione del decoro dell'edificio provare che la stessa sia avvenuta, ossia che l'opera reca un pregiudizio estetico che si traduce in un pregiudizio economico. (cfr. Cass. n. 1286/2010)

E’ nulla la delibera dell’assemblea condominiale qualora sia priva degli elementi essenziali ovvero se presenti un oggetto impossibile o illecito o esorbitante dalle attribuzioni dell’assemblea. Le delibere sono altresì nulle qualora provvedano su materie non rientranti nella competenza dell’assemblea condominiale, o incidano sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.

E’ quanto stabilito dal Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 18702 del 18 settembre 2013, ha accolto l’impugnazione presentata dal proprietario di un appartamento in condominio, concesso in locazione, avverso la delibera che poneva a suo carico le spese del giudizio, reso indispensabile per superare la condotta ostruzionistica dell’inquilino

Condominio Web
https://www.condominioweb.com/condominio/articolo1957.ashx

R. A norma dell’articolo 320 Codice civile, la rappresentanza legale del figlio minore è esercitata congiuntamente

dai genitori o da quello di essi che esercita in via esclusiva la potestà sul minore stesso. E, dunque, nel caso del

lettore, il minore è legittimamente rappresentato dal padre nell’ipotesi in cui a costui sia affidata la

rappresentanza esclusiva da parte dell’autorità giudiziaria. Fuori da questa ipotesi, la rappresentanza del

minore è esercitata da entrambi i genitori e in questo caso può essere applicata analogicamente la disposizione

dell’articolo 67, disposizioni di attuazione Codice civile, per il quale <

dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante

nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il

presidente>>.

E’ in ogni caso perfettamente ammissibile che il genitore del minore intervenga in assemblea, non con la delega

dell’altro coniuge, ma con la delega di un altro condomino, a norma del già richiamato articolo 67, disposizioni

di attuazione, Codice civile – norma peraltro inderogabile dal regolamento di condominio – per ogni condomino

può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante.

In termini generali, se l’amministratore di condominio è autorizzato dall’assemblea dei condomini a stipulare

un contratto, senza riserva di approvazione delle relative clausole, il condomino è obbligato all’adempimento del

debito derivante dalle clausole stipulate dall’amministratore. Si veda, in questo senso, Cassazione 22 febbraio

1997, n. 1640 che, pur se in materia di contratto d’appalto, ha cosi’ ritenuto: <<se l’amministratore di un

condominio è autorizzato dall’assemblea dei condomini, senza riserva di approvazione di talune clausole, alla

stipula di un contratto di appalto per provvedere alla manutenzione di parti comuni dell’edificio, validamente

può pattuire, per il caso di ritardo nel pagamento del corrispettivo all’appaltatore, interessi moratori superiori al

tasso legale; conseguentemente il condominio è obbligato all’adempimento del debito derivante da tale

clausola>>.

In quest’ottica, risulta difficile provare la responsabilità dell’amministratore per il rimborso degli interessi

passivi addebitati al condominio, salvo che l’amministratore abbia violato l’obbligo a lui incombente – a norma

dell’articolo 1130 Codice civile – di << riscuotere i contributi condominiali>>. Tanto più che il comportame nto

dell’amministratore può essere ratificato dall’assemblea a posteriori, per esempio in sede di approvazione del

rendiconto, a norma dell’articolo 1711 Codice civile, dettato in tema di limiti del mandato.